IMPOSTE COMUNALI: NUOVA IMU

Area dedicata interamente all'IMU (Imposta comunale sugli immobili), che diversamente dalla TARI (l'altra tassa che compone l'imposta unica comunale e per la quale l'ordine di pagamento giunge direttamente dal Comune), va calcolata e autoliquidata dal contribuente

ASPETTI GENERALI

LA NUOVA IMU 

Con la Legge di Bilancio 2020, a decorrere dal 1° gennaio 2020 è stata abolita la IUC e, tra i tributi che ne facevano parte, la TASI.
Sono rimasti in vigore gli altri due tributi che componevano la IUC e cioè la TARI e l’IMU, quest’ultima ridisciplinata dalla stessa Legge n. 160 del 2019. Di fatto, la nuova IMU ha accorpato la precedente TASI semplificando quindi la gestione dei tributi locali.

Il presupposto dell’IMU è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli.

L’IMU è dovuta dal proprietario degli immobili, dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile), dal genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice, dal concessionario (per le aree demaniali), dal locatario per gli immobili concessi in locazione finanziaria.

L’IMU è dovuta esclusivamente dai suddetti soggetti e non anche dall’occupante dell’immobile (il quale invece era assoggettato alla TASI, nel frattempo abolita).

Nuova IMU e regole di applicazione

Tipologia Immobili Le regole IMU
Abitazione principale categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e relative pertinenze
  • Esente da imposta
  • E’ definita abitazione principale l’unità immobiliare nella quale il soggetto passivo ed i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente
  • Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso comune oppure in comuni diversi, l’agevolazione prevista per l’abitazione principale spetta per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare (DL n. 146/2021 convertito con modificazioni dalla Legge n. 215/2021)
  • Sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale le pertinenze della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie
Abitazione principale “di lusso” – categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze
  • Soggetta ad imposta, assieme alle pertinenze
  • E’ applicata l’aliquota ridotta dello 0,4% che i comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, sino a 0,2 punti percentuali
  • Per le abitazioni principali che scontano l’IMU è riconosciuta una detrazione di euro 200,00, da rapportare al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione
Unità immobiliari concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli)
  • Soggette ad imposta
  • Riduzione del 50% della base imponibile
  • Condizioni necessarie:
    – il comodato deve essere registrato
    – il comodante deve risiedere nello stesso comune in cui si trova l’abitazione concessa in comodato
    – il comodante non deve possedere altri immobili ad uso abitativo oltre alla casa data in comodato ed a quella in cui abita (può invece possedere immobili ad uso non abitativo quali ad esempio terreni, negozi, garage)
  • La riduzione viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori
Unità immobiliari locate a canone concordato (L. 431/1998)
  • Soggette ad imposta
  • Riduzione: l’imposta, calcolata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75%
Fabbricati rurali strumentali
  • Soggetti ad imposta
  • Prevista un’aliquota massima del 0,1% , con facoltà per i comuni di ridurla o azzerarla
  • Tali immobili sono normalmente identificati con la categoria catastale D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole)
  • Sono considerati fabbricati rurali ad uso strumentale anche i fabbricati appartenenti ad altre categorie catastali (es. A/6, C/2, C/3, C/7, ecc.) a condizione che sia presente in catasto una specifica annotazione di ruralità per la singola unità immobiliare
Fabbricati “merce” non locati dall’impresa costruttrice
  • Esenti da imposta
  • A decorrere dal 1° gennaio 2022 sono esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e a condizione che non siano locati
  • E’ obbligatoria la presentazione della Dichiarazione IMU, pena la decadenza dell’esenzione
Ex casa coniugale assegnata all’altro coniuge
  • L’assimilazione ex lege all’abitazione principale (e quindi l’esenzione IMU) permane solo nel caso in cui l’ex coniuge assegnatario sia anche affidatario dei figli minori
  • La casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice, costituisce il “diritto di abitazione” in capo al genitore affidatario solo ai fini dell’applicazione dell’IMU
Unità immobiliari possedute da soggetti residenti all’estero, titolari di pensione
  • Soggette ad imposta
  • Riduzione del 50% dell’IMU dovuta per una sola abitazione posseduta in Italia, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residenti in uno stato di assicurazione diverso dall’Italia
  • Limitatamente all’anno 2022, la riduzione dell’IMU è al 37,5%
Altri fabbricati
  • Soggetti a imposta
  • L’IMU viene calcolata con un’aliquota ordinaria dello 0,76%, con facoltà dei comuni di diminuirla o aumentarla di 0,3 punti percentuali (quindi da un minimo di 0,46% a un massimo di 1,06%)
Aree fabbricabili
  • Soggette ad imposta
  • Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o, a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto una serie di elementi (es. zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, ecc.)
  • I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili
Terreni ricadenti in aree montane (circolare 9/1993) e terreni ubicati nelle isole minori
  • Esenti da imposta
  • Sono i terreni ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della Legge n. 984/1997 sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 maggio 1993 ed i terreni ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla Legge n. 448/2001
Terreni agricoli di coltivatori diretti e IAP
  • Esenti da imposta
  • Per il riconoscimento dell’esenzione, la qualifica professionale e iscrizione INPS devono essere possedute dal soggetto passivo IMU, ovvero il titolare del diritto reale sul terreno
Terreni agricoli di altri soggetti
  • Soggetti ad imposta
  • L’IMU è dovuta a meno che non ricorrano le condizioni di esenzione di cui ai punti precedenti oppure il terreno non risulti a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile

L’IMU non si applica nella Provincia Autonoma di Bolzano e nella Provincia Autonoma di Trento. In sostituzione di tale tributo, nei Comuni della Provincia Autonoma di Bolzano è stata istituita l’imposta municipale immobiliare (IMI) e in quelli della Provincia Autonoma di Trento l’imposta immobiliare semplice (IMIS).

 

Soggetti passivi IMU 

L’IMU, oltre che dal proprietario, è dovuta dal titolare di un diritto reale sugli immobili (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione…, dal concessionario di aree demaniali, dal locatario per gli immobili concessi in locazione finanziaria.

 

Regole di calcolo

Le regole di calcolo della base imponibile su cui applicare le aliquote:

  • Fabbricati: si calcola in base alla rendita catastale iscritta al 1° gennaio, rivalutata del 5% ed aggiornata con i moltiplicatori previsti per le diverse categorie catastali;
  • Aree fabbricabili: la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio (si consiglia di verificare se il comune ha deliberato i valori venali di riferimento);
  • Terreni agricoli: occorre considerare il reddito dominicale iscritto in catasto, rivalutarlo del 25% e moltiplicarlo per 135.

In generale, l’imposta si determina applicando alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune per ogni specifica categoria di immobile; l’imposta così determinata andrà rapportata alla quota ed ai mesi di possesso, considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.

 

Immobili storici o inagibili – Base imponibile al 50%

La normativa prevede, in alcuni casi, la riduzione della base imponibile:

  • Fabbricati di interesse storico di cui all’art. 10 del Dlgs 42/2004: è prevista la riduzione del 50% della base imponibile
  • Fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati: anche in tal caso è prevista una riduzione del 50% della base imponibile, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni; l’inagibilità o inabitabilità può essere accertata, su richiesta del proprietario, dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario

La riduzione per i fabbricati di interesse storico non è cumulabile con quella per fabbricati inagibili, mentre è cumulabile con la riduzione del 50% prevista per le abitazioni concesse in comodato e quella concessa in caso di locazione a canone concordato.

 

Esenzione IMU durante il periodo dell’emergenza COVID per immobili adibiti ad attività turistica o di intrattenimento

Per il 2022, così come per il saldo 2020 e per l’anno 2021, resta confermata l’esenzione dal versamento IMU per gli immobili destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli (ossia immobili rientranti nella categoria catastale D/3) a condizione che i relativi proprietari siano anche i gestori delle attività ivi esercitate.